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深圳租赁市场或迎变局 探索"只租不售"土地模式

深圳租赁市场或迎变局 探索"只租不售"土地模式 南方日报     2017-11-30 07:04

[摘要] 今年7月,深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后,在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时,深圳进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。

今年7月,深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后,在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时,深圳进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。

“租赁市场一切都在变,而且是以我们难以想象的速度在变。”万科深圳泊寓公司执行合伙人袁军介绍,长租公寓一度颇受冷落,但此后一系列政策导致市场大为改观,“10月份之后政府对长租公寓的认知让我们有一种受宠若惊的感觉。”

最近几个月,关于租赁方面的新闻迭出,可见深圳正积极响应构建“租售并举”住房供应体系,形成住房供应的长效机制。“租售并举”政策中,“租”这一端相对较弱,为此,从创新城中村发展模式、调整土地出让方式到银行率先引入租赁金融工具等,深圳不断探索“租售并举”住房供应体系下的新举措。

城中村综合整治引入开发商

10月10日,福田区南园街道办与万科合作,对辖内城中村玉田村进行企业化运营整治,希望走出城中村综合治理发展新模式。

据了解,玉田村位于深圳市福田区上步南路以东,由祠堂村和向东围两个自然村组成,面积1.72万平方米,地处繁华地区,人流量较大。这次合作的重点,是由万科进行城中村“综合整治+运营”,属于租赁运营。玉田村通过将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理,由其进行全方位的升级改造,整合并植入居住、商业、产业、文化等内容。

福田区住建局相关负责人认为,物业管理进村仍有一些难题需要攻克,一些安全隐患无法彻底消除,未来将对城中村私宅进行改造升级,彻底消除安全隐患后方可出租;万科相关负责人则表示,作为政企合作的新模式,“玉田模式”包含“统租运营+物业管理+综合整治”,将有望解决城中村安全隐患、市容环境、交通等市政配套设施问题。

深圳近年来公开招拍挂的土地极少,旧改成土地开发主要动力。随着土地开发强度逼近50%,土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况正在加剧城市住房供应的结构性矛盾。深圳政府的土地开发政策也开始转变。此次万科提出“统租运营+物业管理+综合整治”,说明开发商开始从增量市场向存量市场转变。

深圳市规划国土委8月底发布加快培育和发展住房租赁市场的征求意见稿,提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

城中村是未来深圳租赁市场争夺的主战场。数据显示,深圳的管理人口接近2000万,而据11月链家一份租赁报告则指出,目前近八成深圳人租房住,其中一半住城中村。

面对如此庞大体量的租赁人口消费市场,万科等房企在深圳发展长租公寓业务规模时,除了其自持存量物业,开始紧盯庞大体量的城中村物业,而综合整治的模式是提升长租公寓规模的可行方式。除了玉田村之外,万科还在龙华区新围仔村设立了“综合经营办公室”,同时介入了龙华区景乐新村的综合整治业务。

探索“只租不售”土地模式

11月10日下午3时,深圳市土地交易中心拍卖大厅。

深圳今年首个招拍挂土地项目、也是首个只租不售地块,30分钟,举牌达27次。8家企业参与竞拍,经过佳兆业与深圳市人才安居集团胶着竞争,最终后者竞得,作价10.1亿元+配建37860平方米人才住房。

相比以往出让的居住用地,深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及竞价方式等多个方面都有新变化。其中,项目建成后宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得分户登记、不得转让,这也是此次出让居住用地最突出的特点。据悉,项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。

在业内人士看来,此次出让位于龙华民治街道的宗地,严格来说是深圳市今年出让的首宗居住用地,更大的意义是,深圳正式拉开了“只租不售”方式招拍挂出让居住用地的序幕。