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深圳租赁市场或迎变局 探索"只租不售"土地模式(2)

成为焦点的深圳市人才安居集团2016年6月底才成立,为市属国有独资企业,注册资本金1000亿元。该集团成立的一个目的是在“十三五”期间为深圳筹集建设40万套人才住房和保障性住房,这一数目相当于特区成立以来政策性住房的总和。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端接受媒体采访时表示,可以看出深圳市人才安居集团势在必得,其拿下这块地显然是响应国家号召的一步;另外,在当前租赁住房盈利模式尚不明朗的情况下,8家房企积极参与竞拍,也是在未来租赁住房市场大发展的预期下做出的战略部署,相信未来会有更多的房企积极地涉足租赁住房市场。

最后落败的佳兆业也一直对于租赁市场雄心勃勃,其希望未来3年内打造长租公寓10万间,联合办公卡位5万个,以助推其多元化发展战略。

去年11月,首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元拿下北京市海淀永丰20号商业和住宅自持地块,开创住宅全自持地块先河。杭州、广州、天津、上海等城市也先后推出相关地块,中国指数研究院数据显示,截至10月,全国共计推出与成交近80宗相关地块。开发商竞相参与自持物业,也有分析是有资产考虑,自持物业可以加大房企融资的筹码,毕竟以资产抵押去融资成本会低很多。

金融机构发力长租公寓市场

相比城中村综合整治与只租不售地块拍卖,对深圳市民而言,影响最为贴近的是租赁市场变化。

11月17日,星河控股公布与建设银行深圳分行签订住房租赁战略合作的项目,位于宝安区沙井街道的全新楼盘星河荣御2687套面积从40—180平方米的全精装修户型用作长租公寓。长租社区可以向深圳建行申请“按居贷”个人住房租赁贷款,用于支付其本人的长租租金,租金一次性进入开发商账户,租户分期向建行还贷,利率在3.63%-3.96%之间,低于目前的个人住房按揭贷款基准利率。

实际上,开发商现在拿租赁地块开发租赁物业,很难算出投资回报率,对其商业模式也不够清晰。“现在很多开发商都在尝试,我认为现在没有人能把这种商业模式想明白,只是说深圳的土地太稀缺,如果不做这个,可能你就没有前途,可能就要离开深圳了。”星河控股集团总裁姚惠琼说。

招商证券一份研究报告认为,目前租赁市场发展格局中,房地产服务商和率先布局长租公寓的地产开发商最为受益。据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。

相比初步涉足租赁市场的星河,万科的长租公寓市场布局早在2014年就开始,2016年成为集团战略。

谈及涉足长租公寓的初衷,袁军介绍,万科吸取美国房地美、房利美以及香港楼市的经验教训,很多年前就明确做经营性物业。“万科做经营性物业是为了自己做百年老店,为自己基业常青,不是头脑发热。”

袁军强调,万科未来规划三个产品线:泊寓、家庭式公寓、高端服务式公寓,但他认为,长租公寓薄利多销,资金回笼时间很长。

深圳长租品牌公寓市场是从2014年开始的,2015年和2016年是爆发期。据统计,目前全市的公寓运营商已突破100家,自如、YOU+、微家公寓、Warm+公寓、窝巢梦公寓、猫宁公寓、V客、乐豆公寓、鑫海公寓、泊寓、冠寓等。

建行等金融机构对深圳租赁市场投入较大热情和关注度,但其租房贷款方案效果还有待观察。

“金融解决方案要是全方位的,包括前期投入、综合整治均需要金融支持,目前各大银行做不到。如果银行能通过资金渠道把低成本的资金给到企业,企业不会把租金成本嫁接于租客。”深圳一名长租公寓品牌方负责人认为。

目前问题是,公寓运营管理方只有少部分自持物业,大部分系租赁物业,没有房屋产权,在融资时没法用房屋产权做抵押,银行难以授信。当然资金实力强的运营商融资也会相对有优势。

标签: 深圳租赁市场 个人住房

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